Paragraaf Grondbeleid

Volgens artikel 16 van het BBV bevat de verplichte paragraaf grondbeleid ten minste:

1. een visie op het grondbeleid in relatie tot de realisatie van de doelstellingen van de programma’s die zijn opgenomen in de begroting;
2. een aanduiding van de wijze waarop de gemeente het grondbeleid uitvoert;
3. een actuele prognose van de te verwachten resultaten van de totale grondexploitatie;
4. een onderbouwing van de geraamde winstneming;
5. de beleidsuitgangspunten omtrent de reserves voor grondzaken in relatie tot de risico’s van de grondzaken.

Het gemeentelijk grondbeleid is geen doel op zich, maar een middel om ruimtelijke- en gemeentelijke beleidsdoelstellingen te realiseren. In de Omgevingsvisie Nieuwkoop (vastgesteld door de gemeenteraad op 8 juli 2021), de beleidsdocumenten, het raads-/coalitieakkoord en het collegeprogramma is het gemeentelijk beleid vastgelegd. De gestelde kaders die het grondbeleid geeft dragen bij aan het behalen van deze beleidsdoelstellingen.

De gemeenteraad stelde op 30 september 2021 de Nota Grondbeleid 2021 vast. Deze nota wordt medio 2026 geactualiseerd. Met deze Nota zetten we in op het hanteren van situationeel grondbeleid, waarbij we per voorliggende situatie een keuze maken tussen actief, faciliterend en samenwerkend grondbeleid. Naast de flexibiliteit en bedachtzaamheid die dit met zich mee brengt kunnen we gebruik maken van het volledige instrumentarium van grondbeleid. De beschikbare ruimtelijke instrumenten geven zowel publiekrechtelijk als privaatrechtelijk mogelijkheden om grondbeleid te voeren. In deze Nota is aandacht voor integraliteit en de actuele maatschappelijke vraagstukken – maatschappelijk rendement – binnen onze gemeente. Zo streven we de gestelde ambities en behoeften na. Bij de koppeling van grondbeleid aan de maatschappelijke thema’s zijn beleidskaders opgesteld met de uitgangspunten voor de inzet van de gemeentelijke gronden, financiële middelen en personele capaciteit. Om het grondbedrijf beheerst te laten functioneren zijn de processen en verantwoordelijkheden beschreven en toegelicht. Het actualisatieproces, het gemeentelijk grondprijzenbeleid en de risicobeheersing spelen daarbij een belangrijke rol.  

Volgens de Macro Economische Verkenning 2026 van het CPB (Centraal Planbureau) heeft geopolitieke onzekerheid vooralsnog weinig effect op de Nederlandse economie. Deze groeit gematigd dankzij stijgende koopkracht.

De woningprijzen in Nederland zijn in 2025 met gemiddeld 8,6 procent gestegen ten opzichte van 2024. Deze stijging is vrijwel gelijk aan de stijging in 2024 (8,7 procent). Daarmee ligt de gemiddelde verkoopprijs van een woning in Nederland in 2025 op circa € 480.000. In de provincie Zuid-Holland was de stijging in 2025 gelijk aan de landelijke stijging (8,6 procent) met een gemiddelde verkoopprijs van circa € 469.000. De prijzen van nieuwbouw koopwoningen zijn in het derde kwartaal van 2025 met 7,4 procent gestegen ten opzichte van een jaar eerder (bij bestaande bouw een stijging van 7,8 procent). De gemiddelde verkoopprijs van nieuwbouw koopwoningen ligt hoger met circa € 523.000 in het derde kwartaal van 2025. In 2025 zijn er 239.000 woningen verkocht, dit is 5,5 procent meer ten opzichte van 2024. Volgens de vooruitzichten blijven de prijzen van de woningen stijgen, maar zullen deze wel enigszins stagneren. Het aantal transacties van bestaande woning zal verder oplopen, maar dit is wel afhankelijk van de verkoop van uitgeponde huurwoningen.

Met de Eigen Huis Marktindicator meet Vereniging Eigen Huis/OTB het vertrouwen van de consument in de woningmarkt (de waarde ligt tussen de 0 en de 200). Het vertrouwen neemt in het derde kwartaal van 2025 licht af naar een waarde van 95,1. Dat ligt net onder de 96,5 van het tweede kwartaal 2025. De scepsis komt vooral van woonconsumenten, die verwachten (en ervaren) een stijging van de rente. Dat heeft een licht negatief effect op het heersende sentiment.

In de Nota Grondbeleid 2021 staat het grondprijzenbeleid voor onze gemeente. In het grondprijzenbeleid is bepaald dat het college jaarlijks een grondprijzenbrief vaststelt. De grondprijzenbrief bevat de grondprijzen en de methoden om de prijzen te bepalen voor het verkopen van grond. Het uitgangspunt daarbij is dat we marktconforme prijzen hanteren.

In de grondprijzenbrief 2026 (vastgesteld op 24 februari 2026) is een marktanalyse uitgevoerd, waarmee de gehanteerde grondprijzen en parameters zijn bepaald. Voor de actualisatie van de grondexploitaties per 1 januari 2026 is gerekend met een opbrengstenstijging van 3,5 procent voor woningbouw en 2 procent voor bedrijventerreinen. Daarnaast staat in de grondprijzenbrief 2026 een overzicht met de grondprijzen en de methoden voor de prijsbepaling per gebruiksfunctie. Voor middeldure- en vrije sector huurwoningen, projectmatige koopwoningen en particuliere kavels wordt de residuele grondwaarde methode gehanteerd. Daarnaast wordt de kapitalisatiemethode gebruikt bij de huurwoningen en de comparatieve methode ingezet bij het bepalen van de grondprijs van particuliere kavels. Daarbij wordt ook advies ingewonnen bij adviesbureaus, taxateurs en makelaars. Voor sociale woningbouw rekenen we een vaste grondprijs per woning op basis van grondprijsafspraken met de woningcorporaties. Bij de uitgifte van bedrijfskavels vragen we advies van een taxateur over een vaste grondprijs. Hiernaast zijn er in de grondprijzenbrief voor meer gebruiksfuncties grondprijzen en/of methoden voor de prijsbepaling opgenomen.  

De komende jaren ligt de focus op het afronden van (langlopende) projecten. Ook werken we aan de planvorming van nieuwe projecten. Bij het bedrijventerrein Schoterhoek II maken we in 2026 het plangebied woonrijp. Ook wordt naar verwachting de laatste kavel verkocht en overgedragen. 

Bij het project Buytewech-Noord zijn de eilanden 3 tot en met 8 afgegraven. Om het vervangen van de persleiding en voorbelasting mogelijk te maken is de grond economische geleverd aan de ontwikkelaar. In 2026 maken we eiland 1 en 2 (sociale huur) bouwrijp, waarmee de bouwrijpfase is afgerond. Met de woningcorporatie(s) moeten we nog een overeenkomst sluiten.

In 2024 stelde de gemeenteraad het bestemmingsplan van het project Vrouwenakker-West vast. Inmiddels zijn de ingestelde beroepen ingetrokken, waarmee het bestemmingsplan onherroepelijk is. Na de grondoverdracht in januari 2025, startte de ontwikkelaar met het voorbelasten van de grond.

In juni 2025 selecteerden we na enige vertraging de ontwikkelaar voor het project Tochtpad Noordeinde. Naar verwachting tekenen we in 2026 de overeenkomsten met de ontwikkelaar en woningcorporatie. Zo kan de ontwikkelaar het ingediende schetsontwerp verder uitwerken tot een definitief plan. Ook de uitvoering van het bouwrijp maken van het plangebied start na de ondertekening.

Bij het project Flexwonen Ter Aar Noordoost (fase 1) is de vergunning (BOPA) verleend en onherroepelijk. Het bouwrijp maken is direct na het verkrijgen van vergunning gestart en in 2025 afgerond. De plaatsing van de woningen door Woondiensten Aarwoude (WDA) begon na enige vertraging in februari 2026. Daarna wordt het plangebied woonrijp gemaakt. Ook bij het project De Meent (IKC Woerdense verlaat) is de omgevingsvergunning voor het bouwen van het IKC verleend. Hierna is het Beatrix gebouw gesloopt, het plangebied bouwrijp gemaakt en de bouw van het nieuwe IKC gestart. Dit duurt tot medio september/oktober 2026. Na de verhuizing naar de nieuwe school maken we de locatie van de oude school klaar voor woningbouw.

Conform de regels van de commissie BBV (notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken 2023) en de vastgestelde Nota Grondbeleid 2021 is de gemeente verplicht jaarlijks de grondexploitaties te actualiseren. Bij de actualisatie worden de lopende grondexploitaties gebundeld in het Meerjarenperspectief Grondexploitaties (MPG). In het MPG wordt gerapporteerd over enerzijds de voortgang van de gemeentelijke projecten en de resultaten op projectniveau en anderzijds over de resultaten en gevolgen van de totale projectenportefeuille van de gemeente, de marktontwikkelingen, het grondprijzenbeleid, de (woning)bouwplanning en het risicomanagement. Na de vaststelling van het MPG vormen de geactualiseerde grondexploitaties het financieel kader voor de verdere uitvoering van de projecten.

Risicomanagement

Bij project- en gebiedsontwikkeling kunnen zich afhankelijk van de rol van de gemeente grote risico’s voordoen. Bij het voeren van actief grondbeleid zijn de risico’s groter dan bij het voeren van faciliterend of samenwerkend grondbeleid. Om de financiële en inhoudelijk risico’s van het grondbedrijf te reguleren wordt een aantal instrumenten gebruikt om de risico’s te identificeren, waarderen en beheersen, zodat de waarschijnlijkheid van het berekende resultaat in de grondexploitatie in kaart gebracht kan worden.

In de Nota Grondbeleid 2021 is vastgelegd op welke manieren de risico’s van het grondbedrijf worden beheerst: de lopende grondexploitaties worden jaarlijks kritisch beoordeeld, bij alle grondexploitaties worden de standaard en projectspecifieke risico’s in kaart gebracht, op basis van de risicoanalyse wordt voor de negatieve grondexploitaties een bedrag aan onvoorzien berekend en om eventuele calamiteiten financieel op te vangen moet de gemeente een weerstandsvermogen aanhouden.

Resultaten positieve grondexploitaties
Bij de actualisatie van de grondexploitaties per 1 januari 2025 was het verwachte positieve resultaat van de positieve complexen samen, met tussentijdse winstneming, € 9,8 miljoen, NCW (Netto Contante Waarde). We stellen voor om de grondexploitaties Lindelaan en Teylerspark fase 2 af te sluiten. Daarnaast is de grondexploitatie Tochtpad Noordeinde verplaatst van de negatieve grondexploitaties naar de positieve grondexploitaties. In de onderstaande tabellen zijn deze grondexploitaties buiten beschouwing gelaten (Lindelaan en Teylerspark fase 2) of meegenomen (Tochtpad Noordeinde) bij de vergelijking.

Bij de positieve grondexploitaties met tussentijdse winstneming is sprake van een verwacht positief resultaat van € 6,0 miljoen, NCW per 1 januari 2026. De tussentijdse winstneming leidt tot een afroming van het te verwachten positieve resultaat van afgerond circa € 5,1 miljoen (van € 11,2 miljoen zonder tussentijdse winstneming naar € 6,0 miljoen met tussentijdse winstneming), NCW per 1 januari 2026. Dit komt doordat voor Buytewech-Noord (€ 2.774.000), Schoterhoek II (in totaal € 1.801.000) en voor Vrouwenakker-West (€ 777.000) verplicht winst is genomen. Ten opzichte van de actualisatie 2025 resulteert dit in een verschil van € 1,8 miljoen, voornamelijk door de winstneming bij Buytewech-Noord en Vrouwenakker-West bij deze actualisatie. Ook het resultaat van Buytewech-Noord en Tochtpad Noordeinde is flink verbeterd.  

Bij de actualisatie van de grondexploitaties per 1 januari 2025 was het verwachte negatieve resultaat van de negatieve complexen samen € 2,6 miljoen, NCW. We stellen voor om grondexploitatie IKC de Poel af te sluiten. Daarnaast is de grondexploitatie Tochtpad Noordeinde verplaatst naar de positieve grondexploitaties. In de onderstaande tabel zijn deze grondexploitaties buiten beschouwing gelaten.

Voor de negatieve complexen is er per 1 januari 2026 sprake van een verwacht negatief resultaat van € 1,0 miljoen, NCW. Dit is een verslechtering van circa € 0,2 miljoen ten opzichte van vorig jaar.

Voorziening nadelige saldi grondexploitaties
De Voorziening nadelige saldi grondexploitaties vangt het negatieve resultaat van de negatieve grondexploitaties op. Sinds de wijziging van het BBV in 2016 besloten we om de Voorziening nadelige saldi grondexploitaties te bereken op eindwaarde. In de onderstaande tabel staat de eindwaarde per negatieve grondexploitatie.

Op 1 januari 2025 was het totale resultaat van alle negatieve grondexploitaties op eindwaarde samen € 2,7 miljoen.

Het negatieve resultaat van IKC de Poel draagt niet meer bij aan het saldo van de negatieve grondexploitaties, omdat deze grondexploitatie per 31 december 2025 zal worden afgesloten. Het daadwerkelijke resultaat van de grondexploitatie is € 990.000 negatief. Het verlies onttrekken we aan de Voorziening nadelige saldi grondexploitaties ter afdekking van het negatieve resultaat.

Het resultaat van Tochtpad Noordeinde is bij deze actualisatie niet meer nadelig. Het bedrag van € 832.000 (eindwaarde) dat gedekt werd uit de Voorziening nadelige saldi grondexploitaties kan vrijvallen.

Voor de negatieve grondexploitaties die ten laste worden gebracht van de Voorziening nadelige saldi grondexploitaties is het totaal te verwachten resultaat per 1 januari 2026 op eindwaarde € 1.066.000 negatief. Ter afdekking van dit verwachte verlies moet dus bijna € 1,1 miljoen in de Voorziening nadelige saldi grondexploitaties gereserveerd zijn.

Op basis van de actualisatie per 1 januari 2026 kan de Voorziening nadelige saldi grondexploitaties daarom verlaagd worden met een bedrag van € 689.000 (eindwaarde). We stellen voor om dit via de resultaatbestemming van de jaarrekening 2025 te storten in de Reserve reservering woningbouw én de Reserve ontsluiting woonwijken.

Onderstaand staat de berekening voor deze Voorziening. Alleen het negatieve resultaat van de grondexploitatie Ter Aar Noordoost (fase 1) zal ten laste van deze voorziening worden gebracht.

Reserve onvoorzien grondexploitaties

De Reserve onvoorzien is bestemd voor het afdekken van de risico’s van de grondexploitaties met een verwacht negatief eindresultaat. Het bedrag in deze reserve wordt bepaald op basis van een risico-inventarisatie per project. Alle grondexploitaties zijn op het aspect risico bekeken en de uitkomsten hiervan zijn verwerkt. Met een Monte Carlo-analyse is het totaalbedrag dat nodig is om onvoorziene kosten af te dekken in beeld gebracht. Dit bedrag komt uit op nihil. Dit leidt tot een verlaging van de Reserve onvoorzien grondexploitaties met € 112.000. Dit bedrag storten we terug in de Algemene reserve in boekjaar 2025.

In het kader van de regelgeving van het BBV (besluit, begroting en verantwoording) wordt voor positieve complexen verplicht tussentijdse winst genomen op basis van de POC-methode (percentage of completion). Daarbij nemen we de voortgang van het project en de realisatie van kosten en opbrengsten in acht. Bij de actualisatie 2020 is door de raad een Reserve winstneming ingesteld waarin de tussentijds genomen winst wordt gereserveerd totdat de betreffende grondexploitatie wordt afgesloten. Dit om jaarlijkse schommelingen door het nemen van (verplichte) winst en het mogelijk daarna verplicht weer moeten terugdraaien van die genomen winst te voorkomen. Bij het afsluiten van een grondexploitatie valt de genomen tussentijdse winst vrij.

Op 1 januari 2025 is het saldo in de Reserve winstneming € 2.755.000. Bij de actualisatie 2026 wordt tussentijdse winst genomen bij de grondexploitatie Buytewech-Noord (€ 2.774.000) en Vrouwenakker-West (€ 777.000). Deze winst voegen we toe aan de Reserve winstneming. Bij de grondexploitatie Schoterhoek II moet € 64.000 tussentijdse winst worden teruggedraaid. Bij het afsluiten van de grondexploitatie Teylerspark fase 2 zal de genomen winst van € 1.089.000 vrijvallen uit de Reserve winstneming en via het jaarrekeningsaldo toegevoegd worden aan de Reserve reservering woningbouw én de Reserve ontsluiting woonwijken. Het bedrag in de Reserve winstneming is daarmee € 5.153.000 per 1 januari 2026.