Programma 1 Ruimtelijke ontwikkeling

Met deze jaarrekening blikken we terug op het beleid dat is vastgelegd in de begroting 2025 en de belangrijkste ontwikkelingen in 2025.

Wat we wilden bereiken?
Voor de verduurzaming van ons gemeentelijk vastgoed zetten we stappen op basis van de gekozen strategie in de ‘Routekaart Verduurzaming Gemeentelijk Vastgoed’. Deze routekaart stelden wij in 2025 vast.

Wat we hebben gedaan?
Per gebouw binnen het gemeentelijk vastgoed onderzochten we welke investeringen op welk moment nodig zijn bij de verduurzaming van de panden. Voor de geselecteerde gebouwen maakten we met behulp van energierapporten inzichtelijk welke maatregelen nodig zijn om CO2-neutraal (of meer) te worden. En wanneer de natuurlijke vervangmomenten plaatsvinden volgens het Meerjaren Onderhoudsplan (MJOP). Verschillende ontwikkelingen hadden invloed op de besluitvorming rond verduurzaming. Daardoor konden we de routekaart niet volgens planning vaststellen in 2025. We informeerden de raad hierover in november 2025 (kenmerk 255081). In 2026 zijn meerdere besluitvormingsmomenten rondom de verduurzaming van gemeentelijk vastgoed. 

Wat we wilden bereiken?
De juiste accommodatie voor verenigingen in Langeraar.

Wat we hebben gedaan?
Vanuit de kadernota 2025 was de ambitie om een supermarkt te behouden in het centrum van Langeraar. De locatie die we wilden gebruiken voor deze supermarkt was Parola. Daarom was het nodig om voor de verenigingen die gebruikmaken van Parola andere huisvesting te vinden.  Er zijn verschillende scenario’s onderzocht. In december 2025 bleek het doel om een supermarkt te behouden in het centrum van Langeraar niet haalbaar. Ondanks de inspanningen van betrokken partijen. Dit betekent dat de verenigingen nu gebruik kunnen blijven maken van Parola. Hiermee is er meer tijd om samen met de verenigingen verder te zoeken naar een toekomstbestendige accommodatie in Langeraar. 

Wat we wilden bereiken?
Vanuit de wettelijke taakstelling zijn we verantwoordelijk voor de huisvesting van ontheemde Oekraïners en alles wat daarmee samenhangt.

Wat we hebben gedaan?
We kozen vanaf de start van de opvang voor kleinschalige opvang. Dit beleid is ook in 2025 voortgezet. De opgave voor onze gemeente is 146 ontheemden opvangen. Dat is  op grond van de landelijke en regionale verdeling. Eind 2025 verbleven 150 ontheemden in zestien verschillende locaties verspreid over de gemeente. Naast adequate  huisvesting is ook goede de begeleiding van belang. Team De Verbinding voert dit uit. 

Wat we wilden bereiken?
Parkeerkoffer aan de Voorweg.

Het project Voorwegzone loopt al sinds 2009. Dit project was niet in de kadernota 2025 of begroting 2025 opgenomen, maar kwam in 2025 onverwacht in een stroomversnelling. 

Wat we hebben gedaan?
De bedrijfsactiviteiten van Verhaar aan de Voorweg 37 zijn beëindigd, de opstallen zijn gesloopt en de bodemsanering is gestart. Hiervoor is de voorziening gebruikt volgens de afspraken in de anterieure overeenkomst. Ook zijn de voorbereidingen gedaan voor de aanleg van de parkeerkoffer. Deze leggen we in 2026 aan. Het resterende saldo van de voorziening is  bestemd voor de laatste termijnen aan Verhaar en de afronding van sanering en openbare ruimte. We willen het project in 2026 afsluiten. Ook de verkoop van de kavel Voorweg 35 is in 2026.

Een groene toekomst is een van drie pijlers van de omgevingsvisie. We zetten actief in op een duurzame omgeving, onder andere met de aanleg van warmtenetten volgens de Wet collectieve warmtevoorziening.  De duurzaamheidsambities en bijbehorende acties zijn verwerkt in het Duurzaamheidsprogramma 2025-2028. Bij vitale dorpen hoort een sterke lokale economie en ruimte om te recreëren met aantrekkelijke ontmoetingsplekken. 

We zijn actief op het gebied van duurzaamheid. Naast het in januari 2025 vastgestelde duurzaamheidsprogramma 2025 - 2028 werkten we aan onder andere het tegengaan van energiearmoede, de aanleg van het warmtenet (WKO) Langeraar, wijkgerichte aanpakken en het warmteprogramma. In de paragraaf Duurzaamheid leest u meer over de verschillende ontwikkelingen en voortgang van activiteiten in 2025. 

In 2025 investeerden we in het versterken van de lokale economie en zetten we stappen richting circulaire bedrijvigheid. In dat kader startte in 2025 een onderzoek naar de mogelijke uitbreidingsbehoefte van de bedrijventerreinen. Samen met ondernemers en de centrummanager is gewerkt aan levendige en toekomstbestendige dorpscentra. Zo werken we aan de herontwikkeling van het centrum Ter Aar tot een Dorpshart voor nu en in de toekomst. Een plek waar je elkaar kunt ontmoeten, goed je boodschappen kunt doen, maar ook fijn kunt wonen.

Supermarkt centrum Langeraar

Wat we wilden bereiken?
Behoud van de supermarktfunctie in het centrum van Langeraar om het voorzieningenniveau van Langeraar op peil te krijgen/houden.

Wat we hebben gedaan?
Dit doel behaalden we niet in 2025, ondanks de inspanningen van alle betrokken partijen.  Het afgelopen jaar is samen met de beoogde ontwikkelaar actief meegedacht in mogelijkheden om de supermarktfunctie voor Langeraar te behouden. De intentie was om de supermarkt in Parola te vestigen. Om dit mogelijk te maken vond een Didampublicatie plaats. Helaas is het niet gelukt om de supermarkt op dit moment te realiseren, ondanks alle inzet van de samenleving. In december 2025 gaf de ontwikkelaar aan niet verder te gaan met het project.

Drijvend Toilet

Wat we wilden bereiken?
Aanleg van een derde drijvend toilet op de Nieuwkoopse Plassen volgens eerdere afspraken met Gebruikersbelangen Nieuwkoopse Plassen.  

Wat we hebben gedaan?
Volgens de uitgangspunten van de Kaderrichtlijn Water en om duurzaam toerisme te stimuleren, vroegen we bij de provincie Zuid-Holland subsidie aan voor een derde drijvend toilet op de Nieuwkoopse Plassen. Dit is in lijn met de eerdere afspraken met Gebruikersbelangen Nieuwkoopse Plassen. De subsidie is toegekend.

Verblijfsbelasting

Wat we wilden bereiken?
Om de voorzieningen op peil te houden, voeren we een verblijfsbelasting in. Zo leveren toeristen een bijdrage aan het in stand houden van onze voorzieningen. De verblijfsbelasting voeren we later ook in voor internationale werkers (nachtregister).

Wat we hebben gedaan?
Vanaf 1 april 2025 heffen we verblijfsbelasting. Dit doen we voor elke overnachting die tegen betaling plaatsvindt door bezoekers die niet in onze gemeente staan ingeschreven. De verblijfsverstrekker heft de verblijfsbelasting. Doel is om extra financiële middelen te innen. Bijkomend effect is dat hiermee een drijfveer ontstaat om arbeidsmigranten te stimuleren zich in te schrijven als inwoner. Het afgelopen jaar was een implementatiejaar. De eerste opbrengsten zijn pas in 2026 substantieel zichtbaar. 

In 2025 werkten we (door) aan dertien woningbouwprojecten, in verschillende projectstadia. Via de woningbouwmonitor houden we de voortgang van de projecten ieder half jaar in de gaten en delen we deze met de gemeenteraad. In de paragraaf grondexploitaties staat de ontwikkeling met betrekking tot de verschillende grondexploitaties beschreven.   

Wat we wilden bereiken?
Opstarten en voorbereiden van (nieuwe) woningbouwprojecten om onze woningbouwambities te behalen. De voorbereidingskredieten zijn nodig voor die projecten waar nog geen grondexploitatie voor beschikbaar is.

Wat we hebben gedaan?
Onder andere voor de projecten Land van Koppen, Langeraar West en De Kleine Verwondering vroegen we via de begroting 2025 een voorbereidingskrediet aan. Vanuit de voorbereidingskredieten dekten we de onderzoekskosten en de ingezette (ambtelijke) uren. Bijvoorbeeld verkeersonderzoeken, onderzoeken met betrekking tot stikstof/ natuurvergunningen en milieuonderzoeken. Ook zijn inwoners, betrokken organisaties en omwonenden actief betrokken bij nieuwe en lopende projecten. Deze projecten zijn gestart volgens de planning in de vastgestelde 'strategische koers 2024-2040 gebiedsontwikkeling woningbouw'. We zetten verdere stappen om de woningbouwambities volgens de koers te behalen.

Wat we wilden bereiken?
Aanleg zuidelijke rondweg Ter Aar in combinatie met woningbouw.

Wat we hebben gedaan?
Na het raadsbesluit in september 2024 is het haalbaarheidsonderzoek verder uitgewerkt met de ontwikkelaar. Samen met ons werkt de ontwikkelaar aan de eerste contouren van het stedenbouwkundig plan en het vormgeven van het beoogde woningbouwprogramma. Hiervoor organiseerden we begin 2025 participatiebijeenkomsten. Ook zijn scenario's onderzocht hoe de verbindingslaan het beste vorm kan krijgen. Die laan is bedoeld om de verkeersproblematiek op de Kerkweg te verbeteren en om de Pieter de Vogelrotonde veiliger te maken. Voorwaarde voor de ontwikkeling was dat het ontwikkelgebied op de 3-hakaart van de provincie Zuid-Holland werd gezet. Hier is actief op ingezet. Via de provinciale herziening omgevingsbeleid 2025 wordt deze status geeffectueerd.

Wat we wilden bereiken?
Een van de aangevraagde voorbereidingskredieten betrof project Achterweg in Nieuwkoop. Conform de planning in het vastgestelde koersdocument Woningbouwprojecten zou in 2025 gestart worden met de planontwikkeling voor locatie de Achterweg. Hiervoor was een voorbereidingskrediet aangevraagd.

Wat we hebben gedaan?
De woningbouwopgave van Nieuwkoop blijft onverminderd groot en vraagt om keuzes in de prioritering van op te starten woningbouwprojecten. Bij deze prioritering spelen 
snelheid, kansrijkheid en volume een rol, conform de ambities uit het coalitieprogramma ‘Aan de slag met Nieuwkoop – met lef uitvoeren’. Uit de verkenning project Achterweg bleek deze ontwikkeling complex. In Zevenhoven deed zich juist een kans voor om locatie het Trefpunt te herontwikkelen. Het college heeft voorgesteld om in plaats van de ontwikkeling van de complexe locatie Achterweg te Nieuwkoop voorrang te geven aan de ontwikkeling van de locatie 't Trefpunt te Zevenhoven. Dit biedt kansen voor een gezamenlijke aanpak met één duidelijke visie op woningbouw en maatschappelijke en tijdelijke voorzieningen in Zevenhoven en Noordeinde.

Wat we wilden bereiken?
Uitvoering geven aan de wettelijke taak, waardoor we werken aan regulering van de middenhuur.

Wat we hebben gedaan?
De wet regelt dat gemeenten kunnen handhaven als verhuurders zich niet aan de regels houden. Een huurder kan hiervoor een handhavingsverzoek indienen. Voor de uitvoering van de Wet betaalbare huur is een meldpunt ingericht.  Op basis van de melding zijn controles uitgevoerd. 

Wat we wilden bereiken?
De recreatieparken omzetten naar permanente bewoning.

Wat we hebben gedaan?
Volgens het gestelde kader in de kadernota is in 2025 met hulp van een externe projectmanager verder gewerkt aan het proces om de parken een nieuwe functie te geven. Dit doen we samen met de VvE's van de parken. Voor deze omzetting moeten we aan een aantal provinciale voorwaarden voldoen. Deze voorwaarden dienen we stapsgewijs uit te werken, met daarin momenten van doorgaan en niet doorgaan. Op dit moment werken we aan het complexe vereveningsvraagstuk. Dit is de uitvoering van het raadsbesluit van 5 juni 2025. Ook voeren we gesprekken met de provincie over de eisen die zij stellen aan dit project. Het is de  intentie dat bij blijvend draagvlak de functieomzetting meegaat bij de eerst volgende provinciale herziening (start proces 2026). De raad is hierover geïnformeerd in november 2025.

Wat we wilden bereiken?
Vanuit de wettelijke verplichting werken we toe naar een volwaardig geïmplementeerd omgevingsplan.

Wat we hebben gedaan?
Voor het implementeren van een volwaardig omgevingsplan hebben gemeenten tot 2032 de tijd. Het is een intensief en complex traject. Voor de benodigde plansoftware doorliepen we een aanbesteding. In 2025 zijn we gestart met de eerste thematische herziening voor Nieuwveen. Dit is naar verwachting in het tweede kwartaal van 2026 klaar. 

Lasten

Beheer gronden en gebouwen (€ 64.000 voordeel)
De exploitatielasten van het vastgoed in programma 1 vallen ten  opzichte van de raming van € 373.000 € 64.000 lager uit. Dit komt met name door lagere energielasten en lagere afschrijvingen.

Economie en toerisme (€ 116.000 voordeel)

Projectmanagement centra (€ 88.000 voordeel)
Aan de uitvoering van het projectmanagement centra zijn minder uren besteed.  De kosten van interne- en externe inzet van capaciteit is grotendeels ten laste van het voorbereidingskrediet Dorpshart Ter Aar gebracht. Daardoor is het budget in de exploitatie niet geheel besteed.

Het overige verschil van € 28.000 is een samenstel van afwijkingen lager dan de rapportagegrens.

Ruimtelijk beleid en Duurzaamheid (€ 533.000 voordeel)  

Ruimte en leefomgeving (€ 83.000 voordeel)
Ten opzichte van de begrote doorbelasting van personeelslasten (€ 852.000) is de realisatie € 83.000 lager uitgevallen.

Implementatie omgevingsplan (€ 53.000 voordeel) 
Er zijn in 2025 minder (€ 53.000)  investeringen nodig geweest voor het omgevingsplan. De opstartfase nam meer tijd in beslag onder andere door een Europese aanbesteding die we moesten doorlopen. Deze investeringen verwachten we de komende jaren nog wel (overgangsfase voor uitvoering van deze wettelijke taak loopt tot 2032).  Dit tot een lagere onttrekking aan de reserve invoering omgevingswet voor hetzelfde bedrag.

Duurzaamheidsprogramma (€ 148.000 voordeel)
Voor de uitvoering van het uitvoeringsprogramma was een budget van € 289.000 beschikbaar. De werkelijke uitgaven waren € 141.321. De kosten voor het opstellen van het Warmteprogramma waren lager dan verwacht. Dit komt omdat wij dit grotendeels in eigen beheer doen en het zwaartepunt van het opstellen ligt in 2026. Daarnaast waren de opleidingskosten voor energiecoaches lager dan verwacht. Hun werkzaamheden waren gericht op adviesgesprekken en bijdragen aan informatieavonden. Tot slot zijn er minder onderzoeken verduurzaming gemeentelijk vastgoed uitgevoerd.  Het zwaartepunt hiervan ligt in 2026.  De lagere uitgave uitvoering duurzaamheidsprogramma leidt tot een lagere onttrekking aan de reserve duurzaamheid van € 148.000.

Wonen en bouwen (€ 110.000 voordeel)
Ten opzichte van de begrote doorbelasting van personeelslasten (€ 1.171.000) is de realisatie € 110.000 lager uitgevallen. 

Bouw- en woningtoezicht (€ 66.000 voordeel)
Budget BWT overige goederen en diensten heeft een onderschrijding door niet noodzakelijk inzetten van externe expertise ( bouwtechnische controles) en daaruit voortvloeiende personele kosten. Voor 2026 en verder is het budget neerwaarts bijgesteld . 

Planschade (€ 45.000 voordeel)
Het beschikbare budget (€ 50.000) voor het verstrekken van planschadevergoedingen is nagenoeg niet besteed. De planschadevergoedingen die verstrekt zijn konden we ten laste van een grondexploitatie brengen.

Het overige verschil van € 28.000 is een samenstel van afwijkingen lager dan de rapportagegrens.

Grondexploitatie (€ 25.000 voordeel)
Geen noemenswaardige afwijkingen.

Baten

Beheer gronden en gebouwen (€ 3.000 nadeel)
Geen noemenswaardige verschillen.

Economie en toerisme (€ 40.000 nadeel)
Het verschil van € 40.000 is een samenstel van afwijkingen lager dan de rapportagegrens.

Grondexploitatie (€ 6.670.000)

Resultaat afsluiten grex Lindelaan (€ 551.000 voordeel)
Het grondexploitatieproject Lindelaan is met een voordelig resultaat van € 551.000 afgesloten. Voor afrondende werkzaamheden is een bedrag van € 349.000 aan de reserve afgesloten grondexploitaties toegevoegd. Zo komt het netto resultaat uit op € 202.000 positief.

Resultaat afsluiten grex Teylerspark (€ 1.645.000 voordeel)
Het grondexploitatieproject Teylerspark is met een voordelig resultaat van € 1.645.000 afgesloten. Voor afrondende werkzaamheden is een bedrag van € 585.000 aan de reserve afgesloten grondexploitaties toegevoegd. Daarnaast valt de eerder gerealiseerde winst  op dit project van € 1.089.000 vrij uit de reserve winstneming grondexploitaties. Het netto resultaat van dit project komt daarmee uit op € 2.149.000 (€ 1.645.000 -/- € 585.000 + € 1.089.000) positief. 

Vrijval voorziening nadelige grondexploitaties (€ 689.000 voordeel)
Uit de actualisatie van de grondexploitaties bleek dat de verplichte voorziening nadelige grondexploitaties met € 689.000 kan vrijvallen.  De belangrijkste reden hiervan is dat het resultaat van het project Tochtpad Noordeinde bij deze actualisatie niet meer nadelig is. 

Specifieke uitkering Realisatiestimulans (147.000 voordeel)
Om gemeenten financieel te ondersteunen voor het realiseren van betaalbare woningen riep het Rijk een  nieuwe specifieke uitkering Realisatiestimulans  in het leven. Voor betaalbare woningen waarvan de bouw is gestart in 2025 kunnen  we  een bijdrage van € 7.000 per woning ontvangen.  In 2025 is de bouw van 21 woningen gestart en kregen we een rijksbijdrage van 21 x € 7.000 = € 147.000.

Tussentijdse winstneming (€ 3.551.000 voordeel)
Bij de actualisatie van de grondexploitaties per 31 december 2025 is tussentijdse winst genomen bij de grondexploitatie Buytewech Noord ( € 2.774.000) en Vrouwenakker West (€ 777.000). Op basis van het voorzichtigheidsprincipe storten we deze tussentijdse winst in een reserve. Na afronding van het project realiseren we de winst daadwerkelijk. 

Het overige verschil van € 87.000 is een samenstel van afwijkingen lager dan de rapportagegrens.

Ruimtelijk beleid en Duurzaamheid (€ 474.000 voordeel) 

Leges omgevingsvergunningen ( € 165.000 voordeel)
In de eerste drie kwartalen van 2025 bleven de legesinkomsten fors achter bij de prognose. Dit werd onder ander veroorzaakt door het vooralsnog uitblijven van een aantal grotere projecten. Een andere reden was dat we aan onszelf op grond van de legesverordening geen leges in rekening brengen voor bijvoorbeeld de behandeling van de aanvraag voor de bouw van het Integraal Kind Centrum in Woerdense Verlaat. Dit gaf aanleiding om de oorspronkelijke raming bij de Decemberwijziging neerwaarts bij te stellen met € 150.000. In het laatste kwartaal en in het bijzonder de maand december vond alsnog een inhaalslag plaats en kregen een aantal grotere projecten (luxe bebouwing landgoed Langeraar en verduurzamingsprojecten van de woningstichtingen) een vergunning. Als gevolg daarvan is de eerdere aframing tenietgedaan en zijn de jaarcijfers geëindigd met een plus opzichte van de oorspronkelijke raming met € 15.000.

Duurzaam overige (€ 237.000 voordeel)
Er zijn in 2025 extra Rijksmiddelen CDOKE ontvangen. Deze extra middelen zijn deels besteed aan advieskosten ten behoeve van het Warmtebedrijf en de energietransitie. 

Bestuursdwang (€ 72.000 voordeel)
In 2025 is voor € 72.000 aan dwangsommen opgelegd. Omdat dergelijke inkomsten niet te voorspellen zijn, is er in de begroting geen rekening mee gehouden.

Reserves

Onttrekkingen (€ 695.000 voordeel)

Reserve winstneming grondexploitaties (€ 1.089.000 voordeel)
Bij de actualisatie van de grondexploitaties per 31 december 2025 is het project Teylerspark II afgesloten . De in het verleden tussentijds gerealiseerde winst kan daarmee vrijvallen.

Reserve invoering omgevingswet € 53.000 nadeel)
Zie toelichting onder lasten implementatie omgevingswet.

Reserve kapitaallasten  (€ 84.000 nadeel)
De verbouwing van het Oekraïne-pand aan het Beukenpad in Ter Aar financierden we volledig met het ontvangen rijksbudget. Er is daarom geen onttrekking aan de reserve kapitaallasten nodig.

Algemene reserve  (€ 123.000 nadeel)
Geplande uitgaven voor personeel (€ 85.000) en omzetten recreatieparken (€ 38.000) zijn lager dan begroot. Daardoor zijn ook de onttrekkingen navenant lager. 

Reserve duurzaamheid (€ 148.000 nadeel)
Zie toelichting onder lasten Ruimtelijk Beleid en Duurzaamheid duurzaamheidsprogramma.

Het overige verschil van € 14.000 is een samenstel van afwijkingen lager dan de rapportagegrens.

Toevoegingen (€ 4.713.000 nadeel)

Reserve afgesloten grondexploitaties (€ 1.194.000 nadeel)
Bij de actualisatie  van de grondexploitaties per 31 december 2025 zijn de projecten Lindelaan, Teylerspark II en IKC de Poel afgesloten. Voor de resterende nog uit te voeren werkzaamheden is  een bedrag van €  1.194.000 in deze reserve gestort.  

Reserve winstneming grondexploitaties (€ 3.551.000  nadeel)
Bij de actualisatie van de grondexploitaties per 31 december 2025 is tussentijdse winst genomen bij de grondexploitatie Buytewech Noord ( € 2.774.000) en Vrouwenakker West (€ 777.000). Op basis van het voorzichtigheidsprincipe storten we deze tussentijdse winst in een reserve. Na afronding van het project realiseren we de winst daadwerkelijk. 

Het overige verschil van € 32.000 is een samenstel van afwijkingen lager dan de rapportagegrens.