Paragraaf Grondbeleid

Volgens artikel 16 van het BBV bevat de verplichte paragraaf grondbeleid ten minste:

1. Een visie op het grondbeleid in relatie tot de realisatie van de doelstellingen van de programma’s die zijn opgenomen in de begroting;
2. Een aanduiding van de wijze waarop de gemeente het grondbeleid uitvoert;
3. Een actuele prognose van de te verwachten resultaten van de totale grondexploitatie;
4. Een onderbouwing van de geraamde winstneming;
5. De beleidsuitgangspunten omtrent de reserves voor grondzaken in relatie tot de risico’s van de grondzaken.

Het gemeentelijk grondbeleid is geen doel op zich, maar een middel om ruimtelijke en gemeentelijke beleidsdoelstellingen te realiseren. Met de Omgevingsvisie Nieuwkoop, de beleidsdocumenten, het coalitieakkoord en het collegeprogramma zijn beleidsdoelstellingen en kaders voor het ruimtelijk beleid van onze gemeente gesteld. Het grondbeleid draagt bij aan het behalen van de gestelde beleidsdoelstellingen. 

Het gemeentelijk grondbeleid is verder uitgewerkt in de Nota Grondbeleid. Met deze nota zet onze gemeente in op het hanteren van situationeel grondbeleid, waarbij we per situatie een keuze maken tussen actief, faciliterend en samenwerkend grondbeleid. Naast de flexibiliteit en bedachtzaamheid die dit met zich meebrengt, kunnen we gebruik maken van het volledige instrumentarium van grondbeleid. De beschikbare ruimtelijke instrumenten geven zowel publiekrechtelijk als privaatrechtelijk mogelijkheden om grondbeleid te voeren. In de nota is aandacht voor integraliteit en de actuele maatschappelijke vraagstukken - maatschappelijk rendement - binnen onze gemeente, zodat we de gestelde ambities en doelstellingen kunnen nastreven. Bij de koppeling van grondbeleid aan de maatschappelijke thema’s zijn beleidskaders opgesteld met de uitgangspunten voor de inzet van de gemeentelijke gronden, financiële middelen en personele capaciteit. Om het grondbedrijf beheerst te laten functioneren, zijn de processen en verantwoordelijkheden beschreven en toegelicht. Het gebruik van grondexploitaties, het gemeentelijk grondprijzenbeleid en de risicobeheersing spelen daarbij een belangrijke rol.  

Op de woningmarkt zijn de prijzen van bestaande koopwoningen vanaf juni 2023 weer aan het stijgen. De woningprijzen zijn in 2024 met gemiddeld 8,7% gestegen ten opzichte van 2023. In mei 2025 liggen de prijzen 9,7% hoger dan in mei 2024, en in het eerste kwartaal van 2025 waren bestaande koopwoningen 10,9% duurder dan een jaar eerder. In de provincie Zuid-Holland was dit een stijging van 10,4%. 

In de eerste vijf maanden van 2025 zijn ongeveer 90 duizend woningen verkocht. Dit is bijna 16% meer dan een jaar eerder. In het eerste kwartaal wisselden ruim 51 duizend woningen van eigenaar. Dit is 15,8% meer dan een jaar eerder. In de provincie Zuid-Holland was dit een stijging van 14,7%. 

De ABN AMRO, Rabobank en ING publiceren hun verwachtingen over de toekomstige woningmarkt regelmatig. De verwachting is dat de prijzen van koopwoningen in 2025 en 2026 verder stijgen. De belangrijkste oorzaak van de oplopende prijzen is de sterke stijging van de lonen en daardoor de leencapaciteit. De prognose is een gemiddelde stijging van 7% tot 9% in 2025 en 3% tot 7% in 2026.

Conform de regels van de commissie BBV (notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken 2023) en de vastgestelde Nota Grondbeleid 2021 zijn we verplicht jaarlijks de grondexploitaties te actualiseren. Bij de actualisatie bundelen we de lopende grondexploitaties in het Meerjarenperspectief Grondexploitaties (MPG). In het MPG rapporteren we enerzijds over de voortgang van de gemeentelijke projecten en de resultaten op projectniveau. Anderzijds rapporteren we over de resultaten en gevolgen van de totale projectenportefeuille van onze gemeente, de marktontwikkelingen, het grondprijzenbeleid, de (woning)bouwplanning en het risicomanagement. Na de vaststelling van het MPG vormen de geactualiseerde grondexploitaties het financiële kader voor de verdere uitvoering van de projecten.

Bij project- en gebiedsontwikkeling kunnen zich afhankelijk van de rol van onze gemeente grote risico’s voordoen. Bij het voeren van actief grondbeleid zijn de risico’s groter dan bij het voeren van faciliterend of samenwerkend grondbeleid. Om de financiële en inhoudelijk risico’s van het grondbedrijf te reguleren, gebruiken we een aantal instrumenten om de risico’s te identificeren, waarderen en beheersen. Daarmee kunnen we de waarschijnlijkheid van het berekende resultaat in de grondexploitatie in kaart brengen.

In de Nota Grondbeleid 2021 is vastgelegd op welke manieren de risico’s van het grondbedrijf worden beheerst: jaarlijks beoordelen we de lopende grondexploitaties kritisch; bij alle grondexploitaties brengen we de standaard- en projectspecifieke risico’s in kaart, en we formuleren beheersmaatregelen. Op basis van de risicoanalyse berekenen we voor de negatieve grondexploitaties een bedrag aan onvoorzien. Om eventuele calamiteiten financieel op te vangen houden wij een weerstandsvermogen aan. 

Voorgeschreven is dat gemeenten in de paragraaf Grondbeleid van de begroting een prognose geven van de te verwachten resultaten van de grondexploitaties. Hierbij baseren we ons voor de Programmabegroting 2026 - 2028 op het MPG 2025 en daarmee de berekende resultaten per 1 januari 2025. We maken onderscheid tussen positieve en negatieve grondexploitaties. 

Bij de actualisatie van de grondexploitaties per 1 januari 2024 was het verwachte positieve resultaat van de positieve complexen samen, met tussentijdse winstneming, € 10,2 miljoen, NCW (Netto Contante Waarde). Per 1 maart 2024 is de grondexploitatie De Meent geopend. In de onderstaande tabellen is deze grondexploitatie meegenomen bij de vergelijking. 

Bij de positieve complexen met een tussentijdse winstneming is sprake van een verwacht positief resultaat van € 9,8 miljoen, NCW per 1 januari 2025. De tussentijdse winstneming leidt tot een afroming van het te verwachten positieve resultaat van circa € 2,9 miljoen, NCW per 1 januari 2025. Dit komt doordat voor Schoterhoek II (in totaal € 1.864.000) en voor Teylerspark fase 2 (€ 1.089.000) verplicht winst is genomen. Ten opzichte van de actualisatie 2024 resulteert dit in een nadeel van € 0,3 miljoen, door positievere of nagenoeg gelijkblijvende resultaten én € 1.089.000 winstneming van Teylerspark fase 2 bij deze actualisatie.

Bij de actualisatie van de grondexploitaties per 1 januari 2024 was het verwachte negatieve resultaat van de negatieve complexen samen € 30,3 miljoen, NCW. Voorstel is om de grondexploitatie de Noordse Buurt af te sluiten. Daarnaast is de grondexploitatie Flexwonen Ter Aar Noordoost (fase 1) per 1 juli 2024 geopend. In de onderstaande tabellen houden we deze grondexploitaties buiten beschouwing gelaten (Noordse Buurt) of nemen we ze mee bij de vergelijking (Flexwonen). 

Voor de negatieve complexen is er per 1 januari 2025 sprake van een verwacht negatief resultaat van  € 2,6 miljoen, NCW. Voornamelijk door het openen van de grondexploitatie Flexwonen Ter Aar Noordoost (fase 1) betekent dit een verslechtering van circa € 1,1 miljoen ten opzichte van vorig jaar.

De Voorziening nadelige saldi grondexploitaties vangt het negatieve resultaat van de negatieve grondexploitaties op. Sinds de wijziging van het BBV in 2016 hebben we besloten om de Voorziening nadelige saldi grondexploitaties te berekenen op eindwaarde. In de onderstaande tabel is de eindwaarde per negatieve grondexploitatie weergegeven.

Op 1 januari 2024 was het totale resultaat van alle negatieve grondexploitaties op eindwaarde tezamen € 31,3 miljoen. 

In 2024 is de grondexploitatie Flexwonen Ter Aar Noordoost (fase 1) geopend met een negatief resultaat. Om het nadelige saldo van de grondexploitatie te dekken, is er bij het openen van de grondexploitatie een bedrag van € 911.000 (eindwaarde) toegevoegd aan de Voorziening nadelige saldi grondexploitaties. 

Daarnaast draagt het negatieve resultaat van de Noordse Buurt niet meer bij aan het saldo van de negatieve grondexploitaties, omdat deze grondexploitatie per 31 december 2024 is afgesloten. Bij afsluiting van het project de Noordse Buurt is het daadwerkelijke resultaat van de grondexploitatie € 29.375.000 negatief. Het verlies wordt aan de Voorziening nadelige saldi grondexploitaties onttrokken ter afdekking van het negatieve resultaat. 

Voor de negatieve grondexploitaties die ten laste worden gebracht van de Voorziening nadelige saldi grondexploitaties is het totaal te verwachten resultaat per 1 januari 2025 op eindwaarde € 2.745.000 negatief. Ter afdekking van dit verwachte verlies moet dus ruim € 2,7 miljoen in de Voorziening nadelige saldi grondexploitaties gereserveerd zijn.

Op basis van de actualisatie per 1 januari 2025 kan de Voorziening nadelige saldi grondexploitaties daarom verlaagd worden met een bedrag van € 63.000 (eindwaarde). 

De Reserve onvoorzien is bestemd voor het afdekken van de risico’s van de grondexploitaties met een verwacht negatief eindresultaat. Het bedrag in deze reserve bepalen we op basis van een risico-inventarisatie per project. Alle grondexploitaties hebben we bekeken op het aspect risico en de uitkomsten hiervan zijn verwerkt. Met een Monte Carlo-analyse is het totaalbedrag in beeld gebracht dat nodig is om onvoorziene kosten af te dekken. Dit bedrag komt uit op € 112.000. Dit leidt tot een verlaging van de Reserve onvoorzien grondexploitaties met € 87.000. 

In het kader van de regelgeving van het BBV (besluit, begroting en verantwoording) wordt voor positieve complexen verplicht tussentijdse winst genomen op basis van de POC-methode (percentage of completion). Daarbij  worden de voortgang van het project en de realisatie van kosten en opbrengsten in acht genomen. Bij de actualisatie 2020 is door de raad een Reserve winstneming ingesteld. waarin de tussentijds genomen winst wordt gereserveerd totdat de betreffende grondexploitatie wordt afgesloten. Dit om jaarlijkse schommelingen te voorkomen die ontstaan door het nemen van (verplichte) winst en het mogelijk daarna verplicht weer moeten terugdraaien van die genomen winst. Bij het afsluiten van een grondexploitatie valt de genomen tussentijdse winst vrij in de Algemene reserve. 

Op 1 januari 2025 is het saldo in de Reserve winstneming € 2.754.000.

Om eventuele calamiteiten financieel op te vangen, moeten we een Weerstandsvermogen aanhouden. Dit Weerstandsvermogen wordt jaarlijks berekend en bijgesteld en is onderdeel van de Programmabegroting en de Jaarrekening. Met behulp van de IFLO-norm wordt de hoogte van het benodigde Weerstandsvermogen van het grondbedrijf berekend op basis van 10% van de boekwaarde, 10% van de nog te maken kosten en met aftrek van de Reserve onvoorzien vanuit de (lopende) grondexploitaties.  

Het aandeel in het gewenst weerstandvermogen komt voor het onderdeel grondexploitaties uit op € 1.787.000 (€ 563.000 + € 1.336.000 - € 112.000).