Paragraaf Grondbeleid

Volgens artikel 16 van het BBV bevat de verplichte paragraaf grondbeleid ten minste:

1. Een visie op hoe we grondbeleid gebruiken om onze doelstellingen uit de begroting te bereiken;
2. Een aanduiding van de wijze waarop de gemeente het grondbeleid uitvoert;
3. Een actuele prognose van de te verwachten resultaten van de totale grondexploitatie;
4. Een onderbouwing van de geraamde winstneming;
5. De beleidsuitgangspunten over de reserves voor grondzaken in relatie tot de risico’s van de grondzaken.

Het gemeentelijk grondbeleid is geen doel op zich. Het is een middel om ruimtelijke en gemeentelijke beleidsdoelstellingen te realiseren. Met de Omgevingsvisie Nieuwkoop, de beleidsdocumenten, het coalitieakkoord en het collegeprogramma zijn beleidsdoelstellingen en kaders voor het ruimtelijk beleid van onze gemeente gesteld. Het grondbeleid draagt bij aan het behalen van de gestelde beleidsdoelstellingen. 

Het gemeentelijk grondbeleid is verder uitgewerkt in de Nota Grondbeleid. Met deze nota zet onze gemeente in op het hanteren van situationeel grondbeleid, waarbij we per situatie een keuze maken tussen actief, faciliterend en samenwerkend grondbeleid. Naast de flexibiliteit en bedachtzaamheid die dit met zich meebrengt, kunnen we gebruik maken van het volledige instrumentarium van grondbeleid. De beschikbare ruimtelijke instrumenten geven zowel publiekrechtelijk als privaatrechtelijk mogelijkheden om grondbeleid te voeren. In de nota is aandacht voor integraliteit en de actuele maatschappelijke vraagstukken - maatschappelijk rendement - binnen onze gemeente. Zo kunnen we de gestelde ambities en doelstellingen nastreven. Bij de koppeling van grondbeleid aan de maatschappelijke thema’s zijn beleidskaders opgesteld. Daarin staan de uitgangspunten voor de inzet van de gemeentelijke gronden, financiële middelen en personele capaciteit. Om het grondbedrijf beheerst te laten functioneren, zijn de processen en verantwoordelijkheden beschreven en toegelicht. Het gebruik van grondexploitaties, het gemeentelijk grondprijzenbeleid en de risicobeheersing spelen daarbij een belangrijke rol.  

De woningprijzen in Nederland zijn in 2025 met gemiddeld 8,6 procent gestegen ten opzichte van 2024. Deze stijging is vrijwel gelijk aan de stijging in 2024 (8,7 procent). Daarmee ligt de gemiddelde verkoopprijs van een woning in Nederland in 2025 op circa € 480.000. In het tweede kwartaal van 2026 stijgen de transactieprijzen met 1,0 procent ten opzichte van het tweede kwartaal van 2025. Dit zorgt ervoor dit de gemiddelde transactieprijs inmiddels is gestegen naar €501.800,-.  

In Q2 van 2026 vonden er in Oost-Zuid-Holland in totaal 832 verkopen plaats. Dit is een 2,5 procent stijging ten opzichte van een jaar eerder. Over heel Nederland werden er in het tweede kwartaal in totaal ca. 45 duizend woningen verkocht, wat 7 procent hoger is dan het voorgaande jaar. 

De ABN AMRO, Rabobank en ING publiceren hun verwachtingen over de toekomstige woningmarkt regelmatig. De verwachting is dat de prijzen van koopwoningen in 2026 en 2027 verder stijgen, echter koelt deze wel af. Voor 2026 is de verwachting dat de stijging, door overloopeffecten, toch nog op 2,8 procent uitkomt. In 2027 zakt deze stijging vermoedelijk naar 2 procent. Hierbij is er een groot verschil tussen de randstad en periferie regio’s. In grote steden als Amsterdam stagneert de woningprijs, terwijl in regio’s zoals Groningen deze prijs nog stevig doorstijgt.

Volgens de regels van de commissie BBV (notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken 2023) en de vastgestelde Nota Grondbeleid 2021 zijn we verplicht jaarlijks de grondexploitaties te actualiseren. Bij de actualisatie bundelen we de lopende grondexploitaties in het Meerjarenperspectief Grondexploitaties (MPG). In het MPG rapporteren we enerzijds over de voortgang van de gemeentelijke projecten en de resultaten op projectniveau. Anderzijds rapporteren we over de resultaten en gevolgen van de totale projectenportefeuille van onze gemeente, de marktontwikkelingen, het grondprijzenbeleid, de (woning)bouwplanning en het risicomanagement. Na de vaststelling van het MPG vormen de geactualiseerde grondexploitaties het financiële kader voor de verdere uitvoering van de projecten.

Bij project- en gebiedsontwikkeling kunnen zich afhankelijk van de rol van onze gemeente grote risico’s voordoen. Bij het voeren van actief grondbeleid zijn de risico’s groter dan bij het voeren van faciliterend of samenwerkend grondbeleid. Om de financiële en inhoudelijke risico's van het grondbedrijf te beheersen, gebruiken we een aantal instrumenten. Daarmee kunnen we risico's identificeren, waarderen en beheersen. We brengen daarmee de waarschijnlijkheid van het berekende resultaat in de grondexploitatie in kaart. 

In de Nota Grondbeleid 2021 staat op welke manieren we de risico’s van het grondbedrijf beheersen. Jaarlijks beoordelen we de lopende grondexploitaties kritisch. Bij alle grondexploitaties brengen we de standaard- en projectspecifieke risico’s in kaart en we formuleren beheersmaatregelen. Op basis van de risicoanalyse berekenen we voor de negatieve grondexploitaties een bedrag aan onvoorzien. Om eventuele calamiteiten financieel op te vangen houden wij een weerstandsvermogen aan. 

Voorgeschreven is dat gemeenten in de paragraaf Grondbeleid van de begroting een prognose geven van de te verwachten resultaten van de grondexploitaties. Hierbij baseren we ons voor de Programmabegroting 2027 - 2030 op het MPG 2026 en daarmee de berekende resultaten per 1 januari 2026. We maken onderscheid tussen positieve en negatieve grondexploitaties. 

 Bij de actualisatie van de grondexploitaties per 1 januari 2025 was het verwachte positieve resultaat van de positieve complexen samen € 7,8 miljoen NCW (Netto Contante Waarde). Dit was met tussentijdse winstneming. Hier is de grondexploitatie Tochtpad Noordeinde bijgekomen. Daarvan werd voorgaand jaar verwacht dat deze  een negatief resultaat zou hebben. In de onderstaande tabellen is deze grondexploitatie meegenomen bij de vergelijking.

Bij de positieve complexen met een tussentijdse winstneming is sprake van een verwacht positief resultaat van € 6,0 miljoen NCW per 1 januari 2026. De tussentijdse winstneming leidt tot een afroming van het te verwachten positieve resultaat van circa € 5,1 miljoen NCW per 1 januari 2026. Dit komt doordat voor Buytewech-Noord (in totaal € 2.774.000), voor Schoterhoek II (in totaal € 1.801.000) en voor Vrouwenakker-West (€ 777.000) verplicht winst is genomen. Ten opzichte van de actualisatie 2025 resulteert dit in een nadeel van € 1,8 miljoen.

Bij de actualisatie van de grondexploitaties per 1 januari 2025 was het verwachte negatieve resultaat van de negatieve complexen samen € 2,6 miljoen. De grondexploitatie IKC de Poel is inmiddels afgesloten. Deze nemen we daarom niet meer mee. Daarnaast verwachten we de grondexploitatie Tochtpad Noordeinde met een positief resultaat af te sluiten. Deze is daarom ook niet meer meegenomen in dit overzicht.

Voor de negatieve complexen is er per 1 januari 2026 sprake van een verwacht negatief resultaat van  € 1,0 miljoen NCW. Dit is een verslechtering van circa € 0,2 miljoen ten opzichte van vorig jaar.

De Voorziening nadelige saldi grondexploitaties vangt het negatieve resultaat van de negatieve grondexploitaties op. Sinds de wijziging van het BBV in 2016 besloten we om de Voorziening nadelige saldi grondexploitaties te berekenen op eindwaarde. In de onderstaande tabel is de eindwaarde per negatieve grondexploitatie weergegeven.

Op 1 januari 2025 was het totale resultaat van alle negatieve grondexploitaties op eindwaarde samen € 2,7 miljoen.

Het negatieve resultaat van IKC de Poel draagt niet meer bij aan het saldo van de negatieve grondexploitaties, omdat deze grondexploitatie per 31 december 2025 is afgesloten. Het daadwerkelijke resultaat van de grondexploitatie is € 990.000 negatief. Het verlies onttrekken we aan de Voorziening nadelige saldi grondexploitaties ter afdekking van het negatieve resultaat.

Het resultaat van Tochtpad Noordeinde is bij deze actualisatie niet meer nadelig. Het bedrag van € 832.000 (eindwaarde) dat gedekt werd uit de Voorziening nadelige saldi grondexploitaties valt vrij.

Voor de negatieve grondexploitatie die ten laste worden gebracht van de Voorziening nadelige saldi grondexploitaties is het totaal te verwachten resultaat per 1 januari 2026 op eindwaarde € 1.066.000 negatief. Ter afdekking van dit verwachte verlies moet dus bijna € 1,1 miljoen in de Voorziening nadelige saldi grondexploitaties gereserveerd zijn.

Op basis van de actualisatie per 1 januari 2026 kan de Voorziening nadelige saldi grondexploitaties daarom verlaagd worden met een bedrag van € 689.000 (eindwaarde).

Hieronder staat de berekening voor deze Voorziening. Alleen het negatieve resultaat van de grondexploitatie Ter Aar Noordoost (fase 1)  brengen we ten laste van deze voorziening.

De Reserve onvoorzien is bestemd voor het afdekken van de risico’s van de grondexploitaties met een verwacht negatief eindresultaat. Het bedrag in deze reserve bepalen we op basis van een risico-inventarisatie per project. Alle grondexploitaties bekeken we op het aspect risico en de uitkomsten hiervan zijn verwerkt. Met een Monte Carlo-analyse is het totaalbedrag in beeld gebracht dat nodig is om onvoorziene kosten af te dekken. Dit bedrag komt uit op nihil. Dit leidt tot een verlaging van de Reserve onvoorzien grondexploitaties met € 112.000. 

In het kader van de regelgeving van het BBV (besluit, begroting en verantwoording) wordt voor positieve complexen verplicht tussentijdse winst genomen op basis van de POC-methode (percentage of completion). Daarbij worden de voortgang van het project en de realisatie van kosten en opbrengsten in acht genomen. Bij de actualisatie 2020 stelde de raad een Reserve winstneming in. De tussentijds genomen winst reserveren we totdat de betreffende grondexploitatie wordt afgesloten. Hiermee voorkomen we jaarlijkse schommelingen die ontstaan door het nemen van (verplichte) winst en het mogelijk daarna verplicht weer moeten terugdraaien van die genomen winst. Bij het afsluiten van een grondexploitatie valt de genomen tussentijdse winst vrij in de Algemene reserve. 

Op 1 januari 2026 is het saldo in de Reserve winstneming € 5.153.000.

Om eventuele calamiteiten financieel op te vangen, moeten we een Weerstandsvermogen aanhouden. Dit Weerstandsvermogen wordt jaarlijks berekend en bijgesteld. Het is onderdeel van de Programmabegroting en de Jaarrekening. Met behulp van de IFLO-norm berekenen we de hoogte van het benodigde Weerstandsvermogen van het grondbedrijf op basis van 10 procent van de boekwaarde, 10 procent van de nog te maken kosten en met aftrek van de Reserve onvoorzien vanuit de (lopende) grondexploitaties.  

Het aandeel in het gewenst weerstandvermogen komt voor het onderdeel grondexploitaties uit op € 239.000(- € 692.000 + € 931.000 - € 0).