Paragraaf Grondbeleid

Volgens artikel 16 van het BBV bevat de verplichte paragraaf grondbeleid ten minste:

1. een visie op het grondbeleid in relatie tot de realisatie van de doelstellingen van de programma’s die zijn opgenomen in de begroting;
2. een aanduiding van de wijze waarop de gemeente het grondbeleid uitvoert;
3. een actuele prognose van de te verwachten resultaten van de totale grondexploitatie;
4. een onderbouwing van de geraamde winstneming;
5. de beleidsuitgangspunten omtrent de reserves voor grondzaken in relatie tot de risico’s van de grondzaken.

Het gemeentelijk grondbeleid is geen doel op zich, maar een middel om ruimtelijke- en gemeentelijke beleidsdoelstellingen te realiseren. In de Omgevingsvisie Nieuwkoop (vastgesteld door de gemeenteraad op 8 juli 2021), de beleidsdocumenten, het raads-/coalitieakkoord en het collegeprogramma is het gemeentelijk beleid vastgelegd. De gestelde kaders die het grondbeleid geeft dragen bij aan het behalen van deze beleidsdoelstellingen.

Op 30 september 2021 stelde de gemeenteraad de Nota Grondbeleid 2021 vast. Met deze Nota zet onze gemeente in op het hanteren van situationeel grondbeleid, waarbij we per voorliggende situatie een keuze maken tussen actief, faciliterend en samenwerkend grondbeleid. Naast de flexibiliteit en bedachtzaamheid die dit met zich mee brengt kan de gemeente gebruik maken van het volledige instrumentarium van grondbeleid. De beschikbare ruimtelijke instrumenten geven zowel publiekrechtelijk als privaatrechtelijk mogelijkheden om grondbeleid te voeren. In deze Nota is aandacht voor integraliteit en de actuele maatschappelijke vraagstukken – maatschappelijk rendement – binnen onze gemeente, zodat we de gestelde ambities en behoeften kunnen nastreven. Bij de koppeling van grondbeleid aan de maatschappelijke thema’s zijn beleidskaders opgesteld met de uitgangspunten voor de inzet van de gemeentelijke gronden, financiële middelen en personele capaciteit. Om het grondbedrijf beheerst te laten functioneren zijn de processen en verantwoordelijkheden beschreven en toegelicht. Het actualisatieproces, het gemeentelijk grondprijzenbeleid en de risicobeheersing spelen daarbij een belangrijke rol.  

Volgens de Macro Economische Verkenning 2025 van het CPB (Centraal Planbureau) groeit de economie weer na de schrokken van de afgelopen jaren. De werkloosheid stijgt licht en de inflatie daalt in 2025 nog iets verder naar 3,2 procent. 

De woningprijzen in Nederland zijn in 2024 met gemiddeld 8,7 procent gestegen ten opzichte van 2023. In 2023 was er nog sprake van een daling van 2,9 procent. Daarmee ligt de gemiddelde verkoopprijs van een woning in Nederland in 2024 op circa € 451.000. In de provincie Zuid-Holland was de stijging in 2024 8,1 procent met een gemiddelde verkoopprijs van circa € 443.000. De prijzen van nieuwbouw koopwoningen zijn in het derde kwartaal van 2024 met 3,6 procent gestegen ten opzichte van een jaar eerder (bij bestaande bouw een stijging van 11,1 procent). De gemiddelde verkoopprijs van nieuwbouw koopwoningen ligt hoger met circa € 476.000 in het derde kwartaal van 2024. In 2024 zijn er 206.000 woningen verkocht, dit is 13,2 procent meer ten opzichte van 2023. Na het omslagpunt in augustus 2022, zijn de woningprijzen vanaf juni 2023 weer aan het stijgen. De verwachting is dat de prijzen in 2025 verder stijgen, door de verwachte toename van het aantal huishoudens, hogere lonen en het positieve sentiment. Ook is de verwachting dat de hypotheekrentes stabiel blijven.

Met de Eigen Huis Marktindicator meet Vereniging Eigen Huis/OTB het vertrouwen van de consument in de woningmarkt (de waarde ligt tussen de 0 en de 200). In het vierde kwartaal van 2024 nam de score op de Marktindicator duidelijk toe van ’94,4’ in het vorige kwartaal, naar ’98,8’. Dit is de zesde opeenvolgende keer ten opzichte van het voorgaande kwartaal. Vooral de gunstigere koopprijsontwikkeling en de stabiele rente liggen hier aan ten grondslag.

In de Nota Grondbeleid 2021 is het grondprijzenbeleid voor onze gemeente opgenomen. In het grondprijzenbeleid is bepaald dat het college jaarlijks een grondprijzenbrief vaststelt. De grondprijzenbrief bevat de grondprijzen en de methoden om de prijzen te bepalen voor het verkopen van grond, waarbij het uitgangspunt is dat onze gemeente marktconforme prijzen hanteert.

In de grondprijzenbrief 2025 (vastgesteld op 21 januari 2025) is een marktanalyse uitgevoerd, waarmee de gehanteerde grondprijzen en parameters zijn bepaald. Voor de actualisatie van de grondexploitaties per 1 januari 2025 is gerekend met een opbrengstenstijging van 5 procent voor woningbouw en 1 procent voor bedrijventerreinen. Daarnaast is in de grondprijzenbrief 2025 een overzicht opgenomen met de grondprijzen en de methoden voor de prijsbepaling per gebruiksfunctie. Voor middeldure- en vrije sector huurwoningen, projectmatige koopwoningen en particuliere kavels hanteren we de residuele grondwaarde methode. Daarnaast wordt de kapitalisatiemethode gebruikt bij de huurwoningen en de comparatieve methode ingezet bij het bepalen van de grondprijs van particuliere kavels. Daarbij wordt ook advies ingewonnen bij adviesbureaus, taxateurs en makelaars. Voor sociale woningbouw rekenen we een vaste grondprijs per woning op basis van grondprijsafspraken met de woningcorporaties. Bij de uitgifte van bedrijfskavels wordt advies ingewonnen bij een taxateur over een vaste grondprijs. Hiernaast zijn er in de grondprijzenbrief voor meer gebruiksfuncties grondprijzen en/of methoden voor de prijsbepaling opgenomen.  

De komende jaren ligt de focus op het afronden van (langlopende) projecten en werken we aan de planvorming van nieuwe projecten. Bij het bedrijventerrein Schoterhoek II zal het plangebied in 2025 woonrijp gemaakt worden. Ook worden naar verwachting de resterende twee kavels verkocht en overgedragen.

Bij de projecten Teylerspark fase 2 en Lindelaan is de grond in 2024 bouwrijp gemaakt en is de bouw van de woningen begonnen. Vervolgens wordt het plangebied in 2025 en 2026 woonrijp gemaakt. Ook bij IKC de Poel is de grond inmiddels bouwrijp en de bouw van de school en appartementen gestart.  

Bij het project Buytewech-Noord is de ontwikkelaar geselecteerd en de overeenkomst getekend. Het bouwrijp maken van de hoofdontsluiting (met aansluiting op de rotonde) en het park zijn nagenoeg afgerond. In 2025 worden eiland 1 en 2 (WSN) bouwrijp gemaakt, waarmee de bouwrijpfase is afgerond. Met de woningcorporatie moeten we nog een overeenkomst sluiten.

Het bestemmingsplan van het project Vrouwenakker-West is in 2024 vastgesteld door de raad. Echter is er door meerdere partijen beroep aangetekend, waardoor de beroepsprocedure bij de Raad van State doorlopen moet worden. De grondoverdracht aan de ontwikkelaar vond wel al plaats.

Na enige vertraging is in het derde kwartaal van 2024 de tenderprocedure van het project Tochtpad Noordeinde gestart. Naar verwachting selecteren we na de zomer van 2025 een ontwikkelaar.

Bij het project Flexwonen Ter Aar Noordoost (fase 1) heeft de raad ingestemd met het inrichtingsplan en daarvoor geld beschikbaar gesteld door het openen van de grondexploitatie. Daarna is de samenwerkingsovereenkomst met de woningcorporatie die de flexwoningen gaat plaatsen getekend en de vergunningsaanvraag ingediend. Ook bij het project De Meent (IKC Woerdense verlaat) ligt een definitief ontwerp en is de omgevingsvergunning voor het bouwen van het IKC aangevraagd. Begin 2025 wordt het Beatrix gebouw gesloopt en het plangebied bouwrijp gemaakt.

Conform de regels van de commissie BBV (notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken 2023) en de vastgestelde Nota Grondbeleid 2021 zijn we verplicht jaarlijks de grondexploitaties te actualiseren. Bij de actualisatie bundelen we de lopende grondexploitaties in het Meerjarenperspectief Grondexploitaties (MPG). In het MPG rapporteren we enerzijds over de voortgang van de gemeentelijke projecten en de resultaten op projectniveau en anderzijds over de resultaten en gevolgen van de totale projectenportefeuille van de gemeente, de marktontwikkelingen, het grondprijzenbeleid, de (woning)bouwplanning en het risicomanagement. Na de vaststelling van het MPG vormen de geactualiseerde grondexploitaties het financieel kader voor de verdere uitvoering van de projecten.

Risicomanagement
Bij project- en gebiedsontwikkeling kunnen zich afhankelijk van de rol van de gemeente grote risico’s voordoen. Bij het voeren van actief grondbeleid zijn de risico’s groter dan bij het voeren van faciliterend of samenwerkend grondbeleid. Om de financiële en inhoudelijk risico’s van het grondbedrijf te reguleren gebruiken we een aantal instrumenten om de risico’s te identificeren, waarderen en beheersen, zodat we de waarschijnlijkheid van het berekende resultaat in de grondexploitatie in kaart kunnen brengen. 

In de Nota Grondbeleid 2021 is vastgelegd op welke manieren de risico’s van het grondbedrijf worden beheerst: de lopende grondexploitaties worden jaarlijks kritisch beoordeeld, bij alle grondexploitaties worden de standaard en projectspecifieke risico’s in kaart gebracht, op basis van de risicoanalyse wordt voor de negatieve grondexploitaties een bedrag aan onvoorzien berekend en om eventuele calamiteiten financieel op te vangen moeten we een weerstandsvermogen aanhouden.

Resultaten positieve grondexploitaties
Bij de actualisatie van de grondexploitaties per 1 januari 2024 was het verwachte positieve resultaat van de positieve complexen samen, met tussentijdse winstneming, € 10,2 miljoen, NCW (Netto Contante Waarde). Per 1 maart 2024 is de grondexploitatie De Meent geopend. In de onderstaande tabellen is deze grondexploitatie meegenomen bij de vergelijking.

Bij de positieve complexen met een tussentijdse winstneming is sprake van een verwacht positief resultaat van € 9,8 miljoen, NCW per 1 januari 2025. De tussentijdse winstneming leidt tot een afroming van het te verwachten positieve resultaat van circa € 2,9 miljoen, NCW per 1 januari 2025. Dit komt doordat voor Schoterhoek II (in totaal € 1.864.000) en voor Teylerspark fase 2 (€ 1.089.000) verplicht winst is genomen. Ten opzichte van de actualisatie 2024 resulteert dit in een nadeel van € 0,3 miljoen, door positievere of nagenoeg gelijkblijvende resultaten én
 € 1.089.000 winstneming van Teylerspark fase 2 bij deze actualisatie.

Resultaten negatieve grondexploitaties
Bij de actualisatie van de grondexploitaties per 1 januari 2024 was het verwachte negatieve resultaat van de negatieve complexen samen € 30,3 miljoen, NCW. Voorgesteld wordt om de grondexploitatie de Noordse Buurt af te sluiten. Daarnaast is de grondexploitatie Flexwonen Ter Aar Noordoost (fase 1) per 1 juli 2024 geopend. In de onderstaande tabellen zijn deze grondexploitaties buiten beschouwing gelaten (Noordse Buurt) of meegenomen bij de vergelijking (Flexwonen).

Voor de negatieve complexen is er per 1 januari 2025 sprake van een verwacht negatief resultaat van € 2,6 miljoen, NCW. Voornamelijk door het openen van de grondexploitatie Flexwonen Ter Aar Noordoost (fase 1) betekent dit een verslechtering van circa € 1,1 miljoen ten opzichte van vorig jaar.

Voorziening nadelige saldi grondexploitaties
De Voorziening nadelige saldi grondexploitaties vangt het negatieve resultaat van de negatieve grondexploitaties op. Sinds de wijziging van het BBV in 2016 besloten we om de Voorziening nadelige saldi grondexploitaties te bereken op eindwaarde. In de onderstaande tabel is de eindwaarde per negatieve grondexploitatie weergegeven.

Op 1 januari 2024 was het totale resultaat van alle negatieve grondexploitaties op eindwaarde tezamen € 31,3 miljoen.                
                
In 2024 is de grondexploitatie Flexwonen Ter Aar Noordoost (fase 1) geopend met een negatief resultaat. Om het nadelige saldo van de grondexploitatie te dekken is er bij het openen van de grondexploitatie een bedrag van € 911.000 (eindwaarde) toegevoegd aan de Voorziening nadelige saldi grondexploitaties.                
                
Daarnaast draagt het negatieve resultaat van de Noordse Buurt niet meer bij aan het saldo van de negatieve grondexploitaties omdat deze grondexploitatie per 31 december 2024 is afgesloten. Bij afsluiting van het project de Noordse Buurt is het daadwerkelijke resultaat van de grondexploitatie                
€ 29.375.000 negatief. Het verlies wordt aan de Voorziening nadelige saldi grondexploitaties onttrokken ter afdekking van het negatieve resultaat.                      
                
Voor de negatieve grondexploitaties die ten laste worden gebracht van de Voorziening nadelige saldi grondexploitaties is het totaal te verwachten resultaat per 1 januari 2025 op eindwaarde € 2.745.000 negatief. Ter afdekking van dit verwachte verlies moet dus ruim € 2,7 miljoen in de Voorziening nadelige saldi grondexploitaties gereserveerd zijn.                
                
Op basis van de actualisatie per 1 januari 2025 kan de Voorziening nadelige saldi grondexploitaties daarom verlaagd worden met een bedrag van € 63.000 (eindwaarde). Dit is gedeeltelijk ten gunste van de Reserve reservering woningbouw.                
                

Reserve onvoorzien grondexploitaties

De Reserve onvoorzien is bestemd voor het afdekken van de risico’s van de grondexploitaties met een verwacht negatief eindresultaat. Het bedrag in deze reserve bepalen we op basis van een risico-inventarisatie per project. Alle grondexploitaties zijn op het aspect risico bekeken en de uitkomsten hiervan zijn verwerkt. Met een Monte Carlo-analyse is het totaalbedrag dat nodig is om onvoorziene kosten af te dekken in beeld gebracht. Dit bedrag komt uit op € 112.000. Dit leidt tot een verlaging van de Reserve onvoorzien grondexploitaties met € 87.000. Dit bedrag wordt teruggestort in de Algemene reserve in boekjaar 2024.

Reserve winstneming

In het kader van de regelgeving van het BBV (besluit, begroting en verantwoording) wordt voor positieve complexen verplicht tussentijdse winst genomen op basis van de POC-methode (percentage of completion), waarbij de voortgang van het project en de realisatie van kosten en opbrengsten in acht worden genomen. Bij de actualisatie 2020 is door de raad een Reserve winstneming ingesteld waarin de tussentijds genomen winst wordt gereserveerd totdat de betreffende grondexploitatie wordt afgesloten. Dit om jaarlijkse schommelingen door het nemen van (verplichte) winst en het mogelijk daarna verplicht weer moeten terugdraaien van die genomen winst te voorkomen. Bij het afsluiten van een grondexploitatie valt de genomen tussentijdse winst vrij in de Algemene reserve.

Op 1 januari 2024 is het saldo in de Reserve winstneming € 1.719.000. Bij de actualisatie 2025 wordt tussentijdse winst genomen bij de grondexploitatie Teylerspark fase 2. Het gaat om een winst van € 1.089.000 en zal worden toegevoegd aan de Reserve winstneming. Bij de grondexploitatie Schoterhoek II moet € 54.000 tussentijdse winst worden teruggedraaid, door uitgestelde opbrengsten en hogere kosten voor het woonrijp maken. Het bedrag in de Reserve winstneming is daarmee € 2.754.000 per 1 januari 2025.